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居外研究:今年美国房价继续强势 明年增幅将放缓

Posted by Chin Yi Teng on October 1, 2018
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根据Zillow最新公布的数据,今年7月美国房屋价值中位数同比攀升8%,达到21.8万美元。但有迹象表明,在35个最大的都会区中,20个市场的房价增速开始放缓,表明购房者开始对房价持续快速上涨感到担忧。在最火热的4个市场:西雅图、坦帕、萨克拉门托和俄勒冈州的波特兰,当前的房价增速相较去年同期纷纷大幅放缓。

2017年6月,西雅图房价同比涨幅达到14.8%,居全美首位。而12个月后,则仅以9.1%的房价同比增幅排在全美第12位。房价的走势在一定程度上取决于可供出售的房屋数量,今年7月份,西雅图市场上的房屋数量比去年同期增加了13.2%。在全国范围内,可出售的房屋数量比一年前减少了3.9%,库存降幅也有所缓和。

坦帕的房价同比增长放缓至10.6%,目前房价中位数为205900美元。萨克拉门托和波特兰的房价同比增幅也都降至了5.7%(房价中位数分别为400800美元和391800美元)。

房价增幅将放缓

尽管目前全美房价8%的同比增幅高于2017年7月以来7.3%的年增长率,但与2018年早些时候的增幅相比略有下降。Zillow预测,到明年这个时候,房价速度将放缓至6.8%。

Zillow房屋价值指数同比变化

绿色:房价最贵的1/3房屋
浅蓝色:房价居中的1/3房屋
深蓝色:房价最低的1/3房屋

目前,大多数都会区的房价增速仍高于历史水平,这意味着美国房市距离进入买方市场还有一定的距离。根据Zillow的统计,较便宜的住宅显示出了更强劲的房价上涨势头:房价位于底部三分之一美国住宅房价同比上涨10.9%,而价格位于顶部三分之一的同比只上涨了4.9%。

根据8月17-29日对逾30位楼市专家和分析师的调查,路透社在2季度连续第六次上调对今年美国房价增幅的预估,预计房价增幅将继续高出薪资涨幅与通胀水平一倍以上。

不过,专家们预计房价上涨的速度在2019年将明显放缓。受访者普遍认为,目前房价的上涨动力并不是来自强劲的交易活动,而更多是因为供应的短缺。

目前美国市场面临的供给短缺,尤其是独栋房屋,推动已然昂贵的房屋价格进一步上涨,让许多潜在买家无法承受,与此同时,抵押贷款利率上升也开始给市场带来压力。

加州圣何塞3卧的学区房,售价仅约¥559万。

http://klandmart.com/wp-content/uploads/2018/10/kmmpic000011.jpg

尽管美国房价已从十年前的跌势中明显反弹,但房市一直相对低迷,尤其是与上次金融危机前的繁荣时期相比。第二季度这种状况比较明显。美国二季度经济以近四年来的最快速度扩张,但薪资增长较为温和,占据约90%房市份额的二手房销售也出现下降。

“至少在接下来六个月或许到一年的时间内,房价上涨会继续快于收入,利率也会继续升高,这意味着美国的住房负担能力在下降或将继续下降,从而导致经济放缓,”BMO Capital Markets资深分析师Sal Guatieri称。

“我们已经看到了美国楼市正在降温的迹象。需求似乎在减弱,看起来已经处于停滞。不论是新房销售还是二手房销售,都呈现出低于去年水平的趋势。”

截止明年年中,二手房年化销量平均约为550万户左右。这略低于路透5月调查时得出的560万户左右。美国的二手房销售量在2005年见顶,当时年化销量平均超过700万户。

部分分析师还回答了一个额外问题,即妨碍房屋成交量反弹的最大障碍为何。其中大部分分析师选择了预期中的美联储/FED升息,其次为独栋房屋的供应不足和薪资增长的疲软。

有几位分析师还说,房价实在太高了。

库存紧缺有所好转

Zillow可售房源库存同比变化

绿色:房价最贵的1/3房屋
紫色:房价居中的1/3房屋
深蓝色:房价最低的1/3房屋

Zillow的库存数据表明,与去年同期相比,7月份市场上的可售房源减少了3.9%。这是自2017年3月以来最小的库存下降幅度。大都会区中,哥伦布和亚特兰大的库存同比降幅最大,分别为14.4%和14.2%。库存增幅最大的,则是在过去一段时间内因供不应求而房价飙升的加州圣何塞和圣地亚哥,较去年7月,这两地的库存分别同比上升46.2%与36.3%。

租赁市场也显示出放缓的迹象

Zillow租金指数同比变化

来源:Zillow

7月,Zillow美国租金中位数同比上涨0.5%,至每月1440美元,低于去年同期1.6%的同比增幅。在35个大都会区中,有21个都会区的租金同比增幅低于去年同期。西雅图、波特兰和堪萨斯城的租金放缓最为显著。西雅图的租金同比上涨了0.3%,波特兰的租金则同比下降了0.7%,堪萨斯城的租金下降了1%。

加州河滨市的租金同比涨幅最大,比去年同期高呼4.6%,至每月1898美元。紧随其后的是萨克拉门托,同比上涨4.4%,至1842美元;拉斯维加斯的租金同比上涨3.2%,至1305美元。

来源:居外海外房产网

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